Egenkapital til bolig – hvor mye trenger du?

Hvor mye egenkapital trenger du? Det korte svaret

Hovedregelen er enkel: du må stille med minst **10 % av boligens verdi i egenkapital**, slik at boliglånet ikke blir større enn 90 %. Dette kalles belåningsgrad, og grensen følger av utlånsforskriften, som er felles for alle norske banker.

Skal du kjøpe en bolig til 3 000 000 kr, må du altså ha minst 300 000 kr selv og kan låne 2 700 000 kr. Koster boligen 4 000 000 kr, trenger du minst 400 000 kr. Men dette er et *minimum* — i praksis må du ofte ha litt mer, fordi omkostninger som dokumentavgift kommer i tillegg og sjelden kan lånefinansieres.

Egenkapital er ikke det eneste kravet. Banken sjekker også at samlet gjeld ikke overstiger **5 × brutto årsinntekt**, og at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng. For mange er det inntekten, ikke egenkapitalen, som blir flaskehalsen — se guiden hvor mye kan jeg låne.

10 %, ikke 15 %: endringen fra 2025 du må kjenne til

Tidligere måtte du ha **15 % egenkapital**. Fra **1. januar 2025** ble kravet senket til 10 %, ved at maksimal belåningsgrad ble hevet fra 85 % til 90 %. Regjeringen begrunnet endringen med høye boligpriser og at mange unge sliter med å spare nok (regjeringen.no).

Tidligere ble forskriften vurdert på nytt med jevne mellomrom. Nå er den gjort **varig**, uten utløpsdato — det gir mer forutsigbare rammer for både boligkjøpere og banker. Det betyr at 10 %-kravet også gjelder for boligkjøp i 2026, med mindre myndighetene endrer forskriften på nytt.

Selve belåningsgrensen på 90 % er den samme uansett om du kjøper primærbolig eller sekundærbolig — det er andre deler av forskriften (som tilleggssikkerhet og avdrag) som skiller dem. Sjekk alltid gjeldende forskrift, siden reglene kan justeres.

Hva teller som egenkapital?

Egenkapital er den delen av boligkjøpet du dekker selv, uten å låne. Mange tror det må være kontanter på konto, men banken godtar flere typer verdier — så lenge de er reelle og dokumenterbare.

Det vanligste er oppsparte penger, men også annen formue og enkelte sikkerheter teller. Husk at verdipapirer kan svinge i verdi, og at banken vurderer hvor sikre de er.

• **Oppsparte penger** på bank- og sparekonto.
• **BSU** (boligsparing for ungdom) — populær fordi den gir skattefradrag mens du sparer.
• **Fond og aksjer** — telles ofte med en sikkerhetsmargin fordi verdien kan falle.
• **Verdistigning på bolig du allerede eier** — differansen mellom verdi og restlån (friverdi).
• **Gave eller forskudd på arv** fra familie — må dokumenteres som gave, ikke lån.
• **Realkausjon** — foreldre stiller pant i egen bolig som sikkerhet i stedet for kontanter.

Egenkapital er mer enn kjøpesummen: glem ikke omkostningene

En vanlig feil er å spare nøyaktig til 10 %-kravet og glemme **omkostningene**. Ved kjøp av brukt selveierbolig påløper **dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen** til staten, pluss tinglysingsgebyr for skjøte og pant. Disse må du som regel dekke selv, i tillegg til egenkapitalen.

På en bolig til 4 000 000 kr blir dokumentavgiften alene 100 000 kr. Du trenger da ikke bare 400 000 kr i egenkapital, men nærmere 500 000 kr for å være innenfor — før eventuell oppussing, flyttekostnader og buffer til det uforutsette.

Kjøper du borettsleilighet eller ny bolig fra utbygger, slipper du ofte dokumentavgift på selve boligdelen, men det kan komme andre kostnader. Sjekk alltid hva som står i prospektet, og bruk lånekalkulatoren til å regne på den totale summen du faktisk trenger.

BSU: spar egenkapital med skattefradrag

**Boligsparing for ungdom (BSU)** er den mest gunstige måten å spare egenkapital på hvis du er ung. Du får både god rente og et **skattefradrag på 10 % av det du sparer hvert år**, som trekkes rett fra skatten din.

Du kan spare inntil **27 500 kr i året** og opptil **300 000 kr totalt**, og ordningen gjelder til og med året du fyller 33 år. Sparer du maksbeløpet, får du 2 750 kr i skattefradrag — i praksis penger fra staten for å spare til egen bolig (Skatteetaten).

Viktig forbehold: skattefradraget faller bort det året du **eier bolig** — helt eller delvis, primær- eller sekundærbolig. Pengene må også brukes til bolig (kjøp eller nedbetaling) for å beholde fordelen. Sjekk alltid gjeldende beløpsgrenser hos Skatteetaten, da satsene kan endres.

Kan du kjøpe bolig uten egenkapital?

Ja, det er mulig, men ikke ved at banken ser bort fra 10 %-kravet. Lånet kan fortsatt ikke overstige 90 % av boligverdien — du må bare skaffe de resterende 10 % på en annen måte enn egen oppsparing. Det finnes tre hovedveier.

Felles for medlåntaker og kausjon er at en annen person tar på seg ansvar eller stiller sikkerhet. Det er en stor tillitserklæring som bør avtales skriftlig og med åpne øyne — den som hjelper, risikerer reelle penger.

• **Medlåntaker:** to inntekter doblar 5×-grensen og styrker betjeningsevnen. Men dere blir *solidarisk ansvarlige* for hele lånet, og det fritar ikke fra egenkapitalkravet.
• **Kausjon (realkausjon):** foreldre eller familie stiller pant i egen bolig som tilleggssikkerhet for din manglende egenkapital. Kausjonisten hefter for et avtalt beløp.
• **Startlån fra Husbanken:** for deg som ikke når opp i vanlig bank. Ordinært startlån kan dekke hele kjøpesummen — du trenger ikke egen oppsparing.

Startlån fra Husbanken: når vanlig bank sier nei

**Startlån** er et lån fra kommunen, finansiert gjennom Husbanken, for personer som har varige problemer med å få boliglån i vanlig bank. Det er ment for blant andre førstegangskjøpere med lav, men stabil inntekt, barnefamilier, eldre og personer med nedsatt funksjonsevne (Husbanken).

Et viktig poeng er at **ordinært startlån ikke krever egenkapital** — lånet kan dekke hele kjøpesummen inkludert omkostninger. Men du må ha nok inntekt til å betjene lånet ved siden av andre nødvendige utgifter. Det finnes også egne varianter for førstegangskjøpere der det kan kreves noe egen sparing.

Du søker via **kommunen din** med elektronisk ID (BankID), og kommunen vurderer søknaden ut fra inntekt, utgifter og boligpriser i området. Startlån er behovsprøvd, så ikke alle får — men for dem som faller utenfor vanlig bank, er det ofte den realistiske veien inn på boligmarkedet.

Regneeksempel: bolig til 4 millioner kroner

Maria skal kjøpe en brukt selveierleilighet til **4 000 000 kr**. Med 10 %-kravet må hun ha minst **400 000 kr i egenkapital**, og kan da låne 3 600 000 kr (90 %).

Men hun må også dekke omkostningene: **dokumentavgift på 2,5 %** = 100 000 kr, pluss et par tusen i tinglysingsgebyrer. Til sammen trenger hun derfor rundt **500 000 kr** på konto for å gjennomføre kjøpet trygt — ikke bare de 400 000 kr som dekker selve egenkapitalkravet.

Mangler Maria de siste 150 000 kr, har hun valg: foreldrene kan stille **realkausjon** for restbeløpet, hun kan ta inn en **medlåntaker**, eller hun kan vente og spare videre — gjerne i BSU for å få skattefradraget. Regn på ditt eget tilfelle i kalkulatoren og sammenlign rentene før du legger inn bud.

Slik bygger du opp egenkapital raskere

Egenkapital er for de fleste den største hindringen inn på boligmarkedet. Den gode nyheten er at flere grep monner — både sparing og det å redusere gjeld som tynger lånesøknaden.

Husk at hver krone egenkapital teller dobbelt: den dekker ikke bare sin egen del, men gjør at banken kan låne deg ni kroner på toppen innenfor 90 %-grensen.

• **Start med BSU** hvis du er under 34 — skattefradraget gjør den vanskelig å slå.
• **Sett opp fast månedlig sparing** til en egen konto, og behandle den som en regning du ikke kan hoppe over.
• **Nedbetal dyr smågjeld** (forbrukslån, kredittkort) — det frigjør sparekapasitet og bedrer betjeningsevnen.
• **Undersøk gave eller forskudd på arv** — mange foreldre bidrar, og det kan dokumenteres som egenkapital.
• **Vurder realkausjon** fra familie som et alternativ hvis du har inntekt, men mangler de siste kronene.
• Se også guiden om førstehjemslån for ordninger rettet mot deg som kjøper for første gang.

Ofte stilte spørsmål