Hvor mye kan jeg låne til bolig?

Det korte svaret: tre grenser bestemmer beløpet

Hvor mye du kan låne avgjøres ikke av én regel, men av tre som virker samtidig. Det er den **strengeste** grensen som setter taket — i praksis stopper de fleste på inntektsregelen lenge før egenkapitalen blir problemet.

De tre grensene følger av utlånsforskriften, som er felles for alle norske banker. En bank kan velge å være strengere enn forskriften, men ikke mer sjenerøs (utover fleksibilitetskvoten lenger ned).

• **Gjeldsgrad:** samlet gjeld maks 5 × brutto årsinntekt.
• **Belåningsgrad:** lånet maks 90 % av boligverdien (minst 10 % egenkapital).
• **Betjeningsevne:** du må tåle 3 prosentpoeng høyere rente og likevel ha penger igjen til normale levekostnader.

Regel 1: Maks 5 ganger inntekten din

Hovedregelen er at **samlet gjeld** ikke skal overstige fem ganger brutto årsinntekt. «Brutto» betyr inntekt før skatt, og «samlet gjeld» betyr alt du skylder — ikke bare det nye boliglånet, men også studielån, billån, kredittkortgjeld, forbrukslån og eventuelt billån eller annen pant.

Tjener du 600 000 kr, er taket 3 000 000 kr i total gjeld. Har du allerede 250 000 kr i studielån, er det 2 750 000 kr igjen til bolig. Studielån fra Lånekassen teller altså med selv om det har lav rente.

Inntekt banken regner med er som regel fast, dokumenterbar lønn. Bonus, overtid, provisjon og leieinntekter teller ofte bare delvis eller hvis de er stabile over tid. Er du selvstendig næringsdrivende, ser banken vanligvis på snittet av de siste to–tre årenes ligning.

Regel 2: Minst 10 % egenkapital (maks 90 % belåningsgrad)

Du må stille med minst **10 % egenkapital**, slik at lånet ikke overstiger 90 % av boligens verdi. Skal du kjøpe for 3 000 000 kr, må du ha 300 000 kr selv, og kan låne 2 700 000 kr. Fra 1. januar 2025 ble kravet senket fra 15 % til 10 %, og forskriften ble samtidig gjort varig (regjeringen.no).

Husk at egenkapitalen må dekke mer enn selve kjøpesummen: dokumentavgift (2,5 % av kjøpesum ved selveier), tinglysingsgebyr og eventuelle oppussingskostnader kommer i tillegg og kan ikke alltid lånefinansieres. Mange undervurderer dette.

Egenkapital kan også være verdier du allerede eier, som oppspart bolig, fond eller en gave/forskudd på arv. Foreldre kan dessuten stille **realkausjon** (pant i egen bolig) i stedet for kontanter. Les mer i guidene om egenkapital og belåningsgrad.

Regel 3: Du må tåle 3 prosentpoeng høyere rente

Selv om de to første reglene gir grønt lys, gjør banken en **betjeningsevne-test**: tåler økonomien din at renten stiger med minst 3 prosentpoeng fra dagens nivå? Du må fortsatt ha nok igjen til mat, strøm, transport, barn og andre normale levekostnader.

Med en boliglånsrente på for eksempel 6 % stresstestes du altså som om renten var 9 %. På et lån på 3 000 000 kr betyr det at banken sjekker om du klarer renter og avdrag som om lånet kostet rundt 9 % i året — ikke det du faktisk betaler i dag.

Denne testen er grunnen til at to personer med lik inntekt kan få ulikt lånetilbud: den med høyt forbrukslån, dyr leasingbil eller mange barn har mindre å gå på i stresstesten, og får derfor lavere lån.

Regneeksempel: par med 1 000 000 kr i samlet inntekt

Anna og Jonas tjener 550 000 kr og 450 000 kr — til sammen 1 000 000 kr brutto. De har 400 000 kr i egenkapital og 200 000 kr i studielån til sammen.

**Regel 1 (inntekt):** 5 × 1 000 000 = 5 000 000 kr i samlet gjeld. Trekker vi fra 200 000 kr studielån, er det 4 800 000 kr igjen til boliglån.

**Regel 2 (egenkapital):** med 400 000 kr egenkapital og maks 90 % belåning kan de kjøpe for inntil 4 000 000 kr (400 000 / 0,10), altså et boliglån på 3 600 000 kr.

**Konklusjon:** her er det egenkapitalen, ikke inntekten, som er flaskehalsen. De kan kjøpe for ca. 4 000 000 kr nå. Med 480 000 kr egenkapital ville de truffet inntektstaket og kunnet kjøpe for ca. 4,8 mill. Regn på ditt eget tilfelle i kalkulatoren.

Fleksibilitetskvoten: når banken kan strekke seg

Forskriften gir bankene en **fleksibilitetskvote** (ofte kalt «fartsgrense»): hvert kvartal kan de innvilge lån som bryter med én eller flere av reglene for inntil **10 % av utlånsvolumet** — i Oslo er kvoten **8 %** (Finanstilsynet).

Det betyr at et avslag i én bank ikke alltid er et nei alle steder. Har du for eksempel trygg og høy inntekt, men litt for lite egenkapital, kan en bank velge å bruke kvoten på deg. Kvoten er begrenset, så bankene prioriterer kunder med solid og forutsigbar økonomi.

Praktisk råd: får du nei i én bank, kan det lønne seg å spørre flere. Forskjeller i kredittpolitikk og hvor mye av kvoten banken har igjen, gjør at svaret kan variere. Det koster ingenting å sammenligne og søke finansieringsbevis hos flere.

Slik øker du hvor mye du kan låne

Lånetaket er ikke hugget i stein — flere grep flytter grensene oppover, lovlig og varig.

Det mest effektive er ofte å rydde i annen gjeld: et forbrukslån eller en kredittkortgjeld på 100 000 kr spiser direkte av 5×-taket og tynger stresstesten dobbelt så hardt fordi den nedbetales raskt.

• **Spar mer egenkapital** — hver krone du legger til løfter kjøpekraften med ti (90 % lånes på toppen).
• **Bli kvitt dyr smågjeld** før du søker — forbrukslån og kredittkort reduserer både gjeldsgrad og betjeningsevne.
• **Søk med medlåntaker** — to inntekter dobler 5×-grensen, men dere blir solidarisk ansvarlige for hele lånet.
• **Dokumenter stabil inntekt** — fast jobb og lønnsslipper teller tyngre enn variabel bonus eller fersk næringsinntekt.
• **Velg lengre nedbetalingstid** — det senker terminbeløpet og kan bedre betjeningsevnen (men øker totale renter).

Avdrag, finansieringsbevis og veien videre

Når lånet er over **60 % av boligverdien**, krever forskriften at du betaler avdrag — minst 2,5 % av lånet i året, eller det et 30-årig annuitetslån ville krevd. Er du under 60 % belåning, kan du søke avdragsfrihet i inntil fem år av gangen.

Før du legger inn bud bør du skaffe **finansieringsbevis**. Det er bankens skriftlige bekreftelse på hvor mye du kan låne, gyldig i typisk tre måneder, og det er gratis og uforpliktende. Beviset bygger nettopp på de tre reglene over.

Husk at hvor mye du *kan* låne ikke er det samme som hvor mye du *bør* låne. Et lån i øvre sjikt gir lite å gå på hvis renten stiger eller inntekten faller. Bruk lånekalkulatoren til å se det reelle månedsbeløpet, sammenlign rentene og les renteprognosen før du bestemmer deg.

Ofte stilte spørsmål